Statut LMNP à La Réunion : Investir et optimiser votre fiscalité

L'île de La Réunion, avec son attrait touristique exceptionnel et son dynamisme économique, est un terrain privilégié pour un projet immobilier. Cependant, pour maximiser la rentabilité d'un logement locatif, le choix du cadre fiscal est aussi important que l'emplacement du bien.

De nombreux propriétaires hésitent encore. Pourtant, la location meublée offre souvent une réponse fiscale bien plus avantageuse que la location nue. Que vous soyez résident réunionnais ou investisseur métropolitain, connaître le fonctionnement de la location meublée non professionnelle (LMNP) est indispensable.

Dans cet article, Hublot.re décrypte pour vous le fonctionnement juridique, les conditions, et comment profiter de ce statut pour louer votre bien en toute sérénité.

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Couple dans une maison louée

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui s'adresse aux particuliers mettant en location un meublé. Pour être qualifié ainsi, le logement doit être équipé de meubles suffisants pour que le locataire puisse y vivre immédiatement (literie, cuisine équipée, vaisselle, etc.).

Contrairement à la location vide, les revenus issus de cette activité ne sont pas des revenus fonciers, mais sont classés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette distinction est fondamentale : elle permettra d'accéder à des mécanismes de déduction de charges que le régime foncier classique ne permet pas.

Ce statut s'applique aussi bien à la location saisonnière (courte durée) qu'à la location à l'année (longue durée pour étudiants ou mobilité professionnelle).

Voir aussi : Fiscalité Airbnb à La Réunion

Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP et rester considéré comme un particulier (et non un professionnel au sens LMP), vous devez respecter certaines limites de revenus.

Les conditions pour obtenir ce statut se résument principalement au respect de plafonds. Vous conservez le statut de loueur non professionnel tant que vous remplissez l'une des deux conditions suivantes :

  1. Vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an.
  2. Vos recettes locatives représentent moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal (salaires, pensions, etc.).

Si vos recettes dépassent ces deux seuils simultanément, vous basculez vers le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), ce qui entraîne des conséquences sur les cotisations sociales et le traitement des plus-values.

Comment obtenir le statut LMNP ?

Les démarches à réaliser pour obtenir le statut sont relativement simples mais doivent être rigoureuses. L'étape clé est la déclaration de début d'activité.

Voici la procédure pratique :

  • L'immatriculation : Vous devez demander votre numéro SIRET. Pour cela, il faut remplir le formulaire P0i (Cerfa n°11921*05).
  • Où l'envoyer ? Ce document doit être transmis au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien immobilier (l'adresse du greffe compétent figure généralement sur leur site internet).
  • Délai : Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant la mise en location du bien (date du premier bail ou début d'activité).

Cette inscription au registre est gratuite et obligatoire pour exercer votre activité de loueur en toute légalité.

Comment investir en LMNP ?

Pour investir en LMNP, il faut définir une stratégie adaptée. Voici les conditions d'investissement pour réussir votre projet à La Réunion :

  1. Le choix du bien : Optez pour un emplacement à fort potentiel locatif (zones balnéaires pour le touristique, centres-villes pour le professionnel).
  2. L'équipement : Le logement doit être meublé selon la liste légale (décret de 2015). Un bien béniciant d'un ameublement de qualité se louera plus cher.
  3. Le classement : Pour la location saisonnière, faire classer son bien "Meublé de Tourisme" est utile pour l'avantage fiscal (abattement supplémentaire) et la crédibilité auprès des vacanciers.

Voir aussi : 6 astuces pour louer hors saison

Quels sont les avantages fiscaux du LMNP ?

C'est ici que le statut devient très avantageux. Selon le régime choisi, l'impact sur votre impôt sur le revenu peut être nul.

1. Le régime Micro-BIC (Forfaitaire)

C'est le régime simplifié. Il s'applique si vos recettes ne dépassent pas 77 700 €.

  • Avantage : Un abattement de 50 % est appliqué sur vos recettes. Vous n'êtes imposable que sur la moitié des sommes perçues.
  • Bonus Classé : Si le bien est un meublé de tourisme classé, cet abattement peut monter à 71 % (selon loi de finances), ce qui est très intéressant pour les revenus provenant de la location saisonnière.

2. Le régime Réel Simplifié

C'est souvent l'option la plus puissante. Elle permet de déduire toutes les charges (intérêts, taxe foncière, frais de comptable, frais de gestion Hublot.re, travaux).

  • Amortissement : Vous pouvez amortir la valeur du bien et des meubles. Cela crée une charge comptable qui vient diminuer le bénéfice.
  • Déficit : Si vos charges et amortissements sont supérieurs aux loyers, vous créez un déficit. En LMNP, vous pouvez déduire le déficit de vos bénéfices de même nature (BIC non professionnels) pendant 10 ans. Attention, vous ne pouvez pas imputer ce déficit sur le revenu global (salaires), contrairement au statut LMP. Néanmoins, cela permet souvent de ramener le revenu net imposable de la location à 0 €.

Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

La déclaration de revenus est une étape annuelle cruciale. Vous devez faire une déclaration en tant que particulier lors de votre déclaration d'impôt habituelle.

  • En Micro-BIC : Vous reportez simplement le montant brut des recettes sur le formulaire 2042 C-PRO (cases spécifiques selon si le meublé est classé ou non). L'administration applique l'abattement.
  • Au Régime Réel : Vous devez établir (ou faire établir par un expert-comptable) une liasse fiscale 2031. Le résultat (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur votre déclaration personnelle.
  • Justificatif : Gardez chaque facture et pièce comptable si vous êtes au réel. L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) peut être requise pour éviter une majoration selon les années, bien que ce dispositif évolue.

Voir aussi : Quel secteur choisir pour investir à La Réunion ?

Quels sont les plafonds de revenus en LMNP ?

Il existe deux types de plafonds à surveiller pour votre compte d'exploitation :

  1. Le seuil du régime Micro-BIC : Fixé à 77 700 € pour le meublé classique. Au-delà, vous passez automatiquement au réel.
  2. Le seuil du statut LMNP vs LMP : Comme évoqué, c'est la barre des 23 000 € par an. Si vous restez en dessous de ce montant (ou si ce montant est inférieur aux autres revenus du foyer), vous restez Loueur Meublé Non Professionnel.

Ce statut permet d'éviter les cotisations sociales lourdes du régime des indépendants (SSI), vous ne payez que les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) sur les revenus du patrimoine (au taux de 17,2 %).

Besoin d'aide pour gérer votre bien à La Réunion ?

La fiscalité, le suivi du bail, et les relations avec le greffe du tribunal vous semblent complexes ? La gestion des entrées et sorties de locataires vous prend trop de temps ?

Chez Hublot, nous sommes experts en gestion locative et conciergerie. Nous pouvons vous représenter pour la gestion quotidienne. Notre objectif est de vous permettre de généré des revenus passifs sans les contraintes. Nous pouvons également vous orienter vers des partenaires comptables pour gérer votre liasse fiscale et récupérer la TVA si votre investissement s'y prête (résidence services).

Contactez notre équipe dès aujourd'hui pour une étude personnalisée de votre projet locatif.

Questions Fréquentes

Comment obtenir son numéro SIRET ?

L'inscription est obligatoire et gratuite. Vous devez remplir le formulaire P0i (Cerfa n°11921*05) et l'envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le logement, dans les 15 jours suivant le début de la location.

Quelles sont les charges sociales en LMNP ?

ant que vous ne basculez pas en professionnel (LMP), vous ne payez pas de cotisations sociales au régime des indépendants. Vous êtes uniquement redevable des prélèvements sociaux (CSG/CRDS) à hauteur de 17,2 % sur vos bénéfices.

Peut-on déduire un déficit en LMNP ?

Oui, au régime réel. Si vos charges et amortissements dépassent vos loyers, le déficit créé est reportable pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices BIC. Attention, il n'est pas déductible de votre revenu global (salaires).

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